Krátkodobý prenájom bytu - čo mení nový zákon? 1. časť

Autor: Peter Holúbek | 22.4.2014 o 16:42 | (upravené 22.4.2014 o 16:51) Karma článku: 6,42 | Prečítané:  2853x

Parlament schválil 19. marca zákon o krátkodobom nájme bytov. Keďže tento nový zákon už podpísal aj prezident, stane sa účinným od 1. mája 2014. V tomto článku sa pozrieme na to, čo tento nový zákon prináša.

Čo je to krátkodobý nájom

Pojem krátkodobý nájom je novinkou v slovenskom právnom poriadku. Doterajšia úprava nájmu bytov takýto pojem nepozná. Čo sa teda pojmom krátkodobý nájom bytu myslí?

Podľa § 2 zákona je to nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa tohto zákona, spĺňa náležitosti podľa § 3 a na základe ktorej nájom vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov. V § 3 spomínaného zákona sa ďalej definícia krátkodobého nájmu spresňuje krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky, za rovnakých podmienok ho možno predĺžiť najviac na ďalšie roky, a to dvakrát.

Takže, aby sa nájom bytu považoval za krátkodobý nájom podľa predmetného zákona musia byť splnené nasledovné podmienky:

  • uzavretie nájomnej zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu na dobu určitú, najviac na dva roky
  • možno ho predĺžiť za rovnakých podmienok, najviac o ďalšie dva roky, maximálne dvakrát
  • maximálna dĺžka krátkodobého nájmu vrátane predĺžení je 6 rokov

Úprava zákona o krátkobom nájme bytu sa nevzťahuje na nájomné pomery v služboných bytoch, v bytoch osobitného určenia, v bytoch nachádzajúcich sa v domoch osobutného určenia, v družstevných bytoch, v bytoch vo vlastníctve obcí, VÚC a vo vlastníctve hlavnéh mesta Bratislavy, mesta Košice a ich mestských častí.

Náležitosti nájomnej zmluvy

Aby mohla byť nájomná zmluva uzatvorená podľa predmetného zákona, musí samozrejme spĺňať isté náležitosti. Konkrétne sú to tieto:

Údaje o zmluvných stranách

  • ak ide o fyzickú osobu, tak meno, priezvisko, adresa trvalého pobytu, dátum narodenia
  • ak je zmluvnou stranou fyzická osoba podnikateľ, tak obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania, IČO
  • pri právnickej osobe obchodné meno, sídlo, IČO, meano a priezvisko osoby oprávnenej konať za spomínanú právnickú osobu

Označenie predmetu nájmu a rozsahu užívania predmetu nájmu

Prenajímaný byt je nutné presne vyšpecifikovať tak, aby nebolo možné ho zameniť s iným bytom. Pre presnú špecifikáciu bytu je nutné uviesť číslo bytu, poschodie, výmeru, adresu vchodu, v ktorom sa byt nachádza, súpisné číslo bytového domu a číslo listu vlastníctva, na ktorom je byt zapísaný.
Rozsahom užívania sa rozumie spôsob, akým môže nájomník užívať prenajímaný byt, či ho môže užívať len na bývanie, alebo aj na podnikanie.

Ďalším povinnými náležitosťami nájomnej zmuvy je:

  • určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu (tzv. energie)
  • opis stavu bytu, príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, závad príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenájímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy
  • určenie doby nájmu (maximálne 2 roky)
  • vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutošnosti, že sa nájomná zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, ak by takéto vyhláseie v zmluve chýbalo, zmluva a aj celý nájomný vzťah sa spravuje doterajšou úpravou v občianskom zákonníku.

Registračná povinnosť

V §5 zákon ustanovuje povinnosť registrácie nájmu bytu podľa zákona o dani z príjmov. Prenajímateľ je povinný preukázať nájomcovi splnenie registračnej povinnosti. V prípade márneho uplynutia lehoty na registráciu sa uplatnia ustanovenia § 711 ods. 1 3 a 6 občianskeho zákonníka.

Ostatné ustanovenia nájomnej zmluvy

Zákon hovorí, že dohoda o výške a spôsobe úhady nájomného je povinnou náležitosťou nájomnej zmluvy. V zmluve môže byť dohodnutá byť pevná suma nájmu a úhrad za spojených s užívaním bytu, alebo spôsob určenia sumy, podľa ktorého sa určí suma za každý mesiac. Taktiež je potrebné dohodnúť prípady, kedy je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a energií. Takýmto dôvodom môže byť napríklad zmena cien na strane dodávateľov energií, v prípade poplatkov platených správcovi bytového domu, na strane správcu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie. V takomto prípade je prenajímateľ  oprávnený zmeniť  výšku nájomného a úhrad za energie najviac o nárast cien alebo incláciu.

Zákon taktiež počíta aj s možnosťou peňažnej zábezpeky (tzv. kaucie), ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrady za energie, prípadne z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení. Výška kaucie však nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného vrátane energií. Nájomca je povinný na základe písomnej výzvy prenajímateľa doplniť výšku kaucie do pôvodne dohodnutej výšky, do jedného mesiaca od doručenia výzvy. Prenajímateľ však musí peniaze z kaucie preukázateľne použiť na uspokojenie svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi. Po skončení nájmu je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky do jedného mesiaca, odkedy nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájmom bytu.

Záver

Toľko prvá časť článku venovaného novému zákonu o krátkodobom nájme bytu. V druhej časti sa budeme venovať ukončeniu krátkodobého nájmu bytu a s tým súvisiacim ustanoveniam zákona. Spomínanú druhú časť nájdete už teraz na mojom novom blogu byvajte.com. Tu na blog.sme bude zverejnená o týždeň.

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

SVET

Populisti získajú, euro môže skončiť. O čom rozhodli Taliani

V Rakúsku populizmus prehral, v Taliansku mu môže rezignácia premiéra pomôcť. Neúspešné referendum vystrašilo trhy.

KOMENTÁRE

Renzi dal sám sebe mat. Dostala ho aj Európa?

Taliansky výsledok je politicky nepomerne ďalekonosnejší než rakúsky.

DOMOV

Javorčíková: Harabinova skupina zdevastovala dôveru v súdy

Dôvera v súdnictvo mierne stúpla.


Už ste čítali?