Ktorý zákon je pri nájme bytu výhodnejší?

Autor: Peter Holúbek | 9.5.2014 o 23:35 | (upravené 10.5.2014 o 9:50) Karma článku: 2,42 | Prečítané:  669x

Ako som sľúbil, po týždni prinášam porovnanie nového zákona o krátkodobom nájme bytu a úpravou nájmu bytu v občianskom zákonníku. Logicky by malo byť výhodnejšie použiť novšiu právnu úpravu problematiky, ktorá už bola v minulosti zákonom upravená. Je to v skutočnosti tak? Odpoveď sa dozviete v tomto článku.

Je všeobecne známe, že úprava nájmu bytu v občianskom zákonníku je rigidná a pri neporiadnych nájomníkoch to môže spôsobovať
problémy. Preto prijal parlament nový zákon o krátkodobom nájme bytu, ktorý by mal byť pružnejší ako doterajšia úprava v občianskom zákonníku. Úmysel bol síce dobrý, ale podarilo sa ho zákonodarcom aj naplniť? Na to sa podrobnejšie pozriem v tomto článku. Poďme teda na to.

Obligatórne náležitosti nájomnej zmluvy

Zákon o krátkodobom nájme bytu

Občiansky zákonník

údaje o zmluvných stranách

údaje o zmluvných stranách

označenie predmetu nájmu

určenie predmetu a rozsahu užívania

určenie rozsahu užívania predmetu nájmu

výška nájomného a výška úhrady za energie alebo spôsob ich určenia

určenie alebo spôsob určenia výšky nájmomného a úhrad za energie

Nájomná zmluva by mala obsahovať, ale nie je to povinné:

opis stavu bytu, príslušenstva vybavenia bytu, závad bytu, príslušenstva a vybavenia

opis príslušesnstva a stavu bytu

určenie doby nájmu

dobu nájmu, ak doba nájmu nie je uvedená, predpokladá sa, že sa uzavrela na dobu neurčitú

vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý, že sa zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme

 

Z uvedenej tabuľky vyplýva, že zmluva podľa zákona o krátkodom nájme bytu má viac povinných náležitostí, ako v prípade použitia právnej úpravy v občianskom zákonníku. Avšak úprava uvedených náležitostí silno doporučujem aj v prípade uzatvárania zmluvy podľa občianskeho zákona, z dôvodu vyššej právnej istoty zmluvných strán.

Dĺžka nájmu

V zákone o krátkodobom nájme bytu je ustanovená maximálna dĺžka trvania nájmu, aby bolo možné aplikovať úpravu spomínaného zákona. Maximálna dĺžka nájmu je v tomto prípade 2 roky. Nájom je možné predĺžiť za rovnakých podmienok o ďalšie dva roky, toto predĺženie je možné zrealizovať dvakrát. Po maximálne šiestich rokoch by bolo nutné uzavrieť novú nájomnú zmluvu. Samozrejme je možné dohodnúť si nájom aj na kratšiu dobu ako 2 roky.

Občiansky zákonník neustanovuje dĺžku nájmu. To znamená, že nájom môže byť dohodnutý na určitú dobu, ktorá ale musí byť zmluve vyslovene dohodnutá. V zmluve je taktiež možné dohodnúť nájom na dobu neurčitú. Ak v zmluve nie je ustanovená doba, na ktorú sa nájomná zmluva uzatvára, tak sa predpokladá, že zmluva je uzavretá na neurčitú dobu.

Ukončenie nájomnej zmluvy výpoveďou

Výpoveď daná prenajímateľom:

Zákon o krátkodobom nájme bytu

Občiansky zákonník

nájomca alebo ten, kto s ním žije v byte alebo sa tam nachádza s jeho súhlasom, napriek písomnému upozorneniu prenajímateľom poškodzuje byt, spoločné časti, zariadenie bytu, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome

prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov
nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za energie za čas dlhší ako dva mesiace

 

nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný

nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky

nájomca, alebo ten kto je členom jeho domácnosti hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome

nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom

nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplávajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za energie za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt aleo jeho časť inému do podnájmu bez spísomného súhlasu prenajímateľa
je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru

 

je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať
nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie

Ako môžete vydieť, tak v prípade použitia úpravy v zákone o krátkodobom nájme bytu, je možné dohodnúť si osobitné dôvody výpovede nájomnej zmluvy, ktoré zákon nepredpokladá. Podľa občianskeho zákonníka možno nájomnú zmluvu vypovedať len z dôvodov taxatívne ustanovených v zákone.

Výpoveď daná nájomcom:

Zákon o krátkodobom nájme bytu

Občiansky zákonník

ak sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb žijúcich s ním v byte

 

občiansky zákonník explicitne neustanovuje výpovedné dôvody, pre ktoré by mohol nájomca vypovedať nájomnú zmluvu, podľa môjho názoru je však možné, aby si zmluvné strany v zmluve dohodli výpovedné dôvody, kedy môže nájomca vypovedať nájomnú zmluvu
ak došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckéko pomeru alebo iného obdobného pomeru
ak mu vznikol nárok na sociálne bývanie

 

ak je daný iný dôvod vápovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru

 

Výpovedná lehota

V prípade nájomnej zmluvy uzatvorenej podľa ktoréhokoľvek zo zákonov, skončí nájom bytu, ak bola daná písomná výpoveď uplynutím výpovednej lehoty. Konrétne ustanovenia o výpovednej lehote sú však rôzne.
Začiatok plynutia výpovednej lehoty:

Zákon o krátkodobom nájme bytu

Občiansky zákonník

Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď.

Uvediem príklad:
Pán Mrkvička si prenajíma byt od p. Kalerába. Pán Kaleráb dal pánovi Mrkvičkovi výpoveď, ktorá bola p. Mrkvičkovi doručená 5.mája. Výpovedvná lehota začína plynúť:

  • ak by mali nájomnú zmluvu uzavretú podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, tak začína výpovedná lehota plynúť od 6. mája
  • ak by mali nájomnú zmluvu uzatvorenú podľa občianskeho zákonníka, začína výpovedná lehota plynúť od 1. júna

Dĺžka výpovednej lehoty:

Zákon o krátkodobom nájme bytu

Občiansky zákonník

výpovedná lehota nesmie byt kratšia ako 1 mesiac výpovedná lehota je tri mesiace
ak je výpoveď daná z dôvodu poškodzovania bytu alebo domu nájomcom alebo ak nájomca užíva byt v rozpore s dohodnutým účelom, výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako 15 dní
ak bola daná výpoveď zo strany prenajímateľa z dôvodu nesplnenia registračnej povinnosti nesmie byť kratšia ako 2 mesiace

Ukončenie nájomnej zmluvy odstúpením

Podľa ustanovení zákona o krátkodobom predaji bytu je možné, aby v taxatívne uvedených dôvodoch zmluvná strana odstúpila od zmluvy. Dôvody odstúpenia od zmluvy sú nasledovné:

  • ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktoých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou, je prenajímateľ oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť,
  • nájomnca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť, ak predmet nájmu nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo ak prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostrane zmenil výšku nájomného a úhrad za energie.

Občiansky zákonník nepozná jednostranné odstúpenie od zmluvy, ako spôsob ukončenia nájmu bytu. Keďže sú v občianskom zákonníku taxatívne vymezdené spôsoby ukončenia nájomnej zmluvy, ani nie je možné jednostranne odstúpiť od nájomnej zmluvy.

Nájomnú zmluvu uzatvorenú podľa úpravy obsiahnutej v občianskom zákonníku je možné ukončiť len nasledujúcimi spôsobmi:

  • písomnou dohodou zmluvných strán
  • písomnou výpoveďou
  • uplynutím doby, na ktorú bola zmluva dohodnutá

Vypratanie bytu

Zákon o krátkodobom nájme bytu ustanovuje presné podmienky, na základe ktorých je prenajímateľ povinný vypratať byt a odovzdať ho prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obyvaklému opotrebeniu:

  • nájomca je povinný vypratať byt na vlastné náklady ku dňu skončenia nájmu, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak
  • ak nájomca nevyprace a neodovzdá prenajímateľovi byt ani v lehote 10 dní  od skončenia nájmu, alebo 5 dní, ak nájom skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený za účelom zabezpečenia svojich pohľadávok voči nájomcovi zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie.

Občiansky zákonník sa venuje vyprataniu bytu pri nájomnej zmluve v súvislosti s bytovými náhradami, kde stanovuje, že nájomca nie je povinný byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Samozrejme, povinnosť zabezpečiť bytovú náhradu je len v osobitných taxatívne vymedzených prípadoch. V ostatných prípadoch je nájomca povinný vypratať byt ku dňu uplynutia výpovednej lehoty.

Záver

Na záver uzavriem. Pre prenajímateľa aj nájomcu je výhodnejšie uzatvárať nájomné zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, v tedy, kedy je to možné. Úprava nájmu bytu je v zákone o krátkodobom nájme bytu flexibilnejšia. Pre prenajímateľa je jednoduchšie zbaviť sa problémových nájomcov a pre nájomcu je jednoduchšie zmeniť bývanie, keď nie je spokojný. Nový zákon taktiež umožňuje zmluvným stranám dohodnúť si osobitné výpovedné dôvody, ktoré zodpovedajú potrebám konkrétneho prípadu.  Preto aj svojim klientom odporúčam nasledovné. Pokiaľ prenajímate byt (na rodinné domy ani na obchodné a administratívne priestory sa tento zákon uplatniť nedá) a nemáte v pláne prenajať byt na dobu neurčitú, tak uzatvorte nájomnú zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Nový zákon sa stane účinným od 1. mája. Všetky nájomné zmluvy uzatvorené pred jeho účinnosťou musia byť uzatvorené podľa občianskeho zákonníka

Takže odpoveď na otázku z úvodu, či sa zákonodarcom podarilo dosiahnuť, aby bola nová úprava výhodnejšia ako doterajšia je, že zákonodarcom sa to podarilo a v prípade nájmu na dobu určitú, kratšiu ako dva roky je jednoznačne výhodnejšie použiť novú úpravu.

V ďalšom článku (resp. to možno bude séria článkov) sa bližšie pozrieme na námietky, ktoré zvyknú mať predávajúci voči realitným kanceláriám a rozoberieme, či sú ich obavy opodstatnené. Ak máte skúsenosť akými koľvek námietkami voči práci realitných kancelárií a realitných maklérov, tak mi ich pošlite a určite sa im budem venovať.

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

SVET

Populisti získajú, euro môže skončiť. O čom rozhodli Taliani

V Rakúsku populizmus prehral, v Taliansku mu môže rezignácia premiéra pomôcť. Neúspešné referendum vystrašilo trhy.

KOMENTÁRE

Renzi dal sám sebe mat. Dostala ho aj Európa?

Taliansky výsledok je politicky nepomerne ďalekonosnejší než rakúsky.

DOMOV

Javorčíková: Harabinova skupina zdevastovala dôveru v súdy

Dôvera v súdnictvo mierne stúpla.


Už ste čítali?