sme si povedali už minule, existujú dva typy sprostredkovateľských zmlúv, ktoré je možné podpísať s realitnou kanceláriou prihttp://byvajte.files.wordpress.com/2014/05/exkluzivka_clanok.jpg?w=300 predaji nehnuteľnosti. Takáto zmluva môže byť neexkluzívna (nevýhradná) kedy môže jednu nehnuteľnosť na základe takejto zmluvy predávať viacero realitiek. Druhým typom je exkluzívna (výhradná) sprostredkovateľská zmluva, pri podpise ktorej predáva danú nehnuteľnosť len táto jedna realitka.
Prečo by mal teda klient vôbec uvažovať nad tým, že by podpísal jednej realitke exkluzívnu zmluvu? Nie je výhodnejšie, keď má nehnuteľnosť v ponuke čo najviac realitiek? Najskôr sa pozrieme na to, aké sú nevýhody toho, keď predáva jednu nehnutľnosť viacero realitiek
Zmätok na trhu
Keď inzeruje jednu ponuku viacero realitiek, v prípade, že majiteľ nemá s realitkami podpísanú žiadnu, ani len neexkluzívnu zmluvu, tak je ponuka vonku za rôzne ceny, keďže sa makléri snažia, aby práve tá ich ponuka bola najlacnejšia, podliezajú cenu. Ak by aj majiteľ mal podpísanú nevýhradnú zmluvu s viacerými kanceláriami, potenciálny záujemcovia budú na základe vlastných skúseností hľadať lacnejšiu ponuku.
Pochybnosť ponuky
Ponuka, ktorá je na realitných portáloch zastúpená viacnásobne sa stáva opozeranou. Majiteľ, ktorý takto predáva nehnuteľnosť môže na potenciálnych kupujúcich pôsobiť, že sa zúfalo snaží nehnuteľnosti zbaviť a preto majú tendenciu vyčkávať na zníženie ceny, v prípade, ak nepotrebujú kúpiť hneď.
Nedostatočná inzercia
V takomto prípade potrebujú byť makléri na internete medzi prvými, čo dajú inzerciu na internet. Preto si nedajú až tak záležať na tom, ako to vyzerá, ale hlavne nech to je rýchlo. Čiže napíšu do inzerátu len zopár slov, nahodia fotky (ak vôbec nejaké majú!) a ponuka ide na internet. Takáto ponuka však záujemcov skôr odradí, ako presvedčí, aby sa ozvali. Realitná kancelária nie je motivaná k tomu, aby inzerovala nehnuteľnosť inak, ako na internete, keďže nemá istotu, že sa jej investované prostriedky vrátia.
Tlak na podpis zmluvy
Keďže maklér, ktorý privedie majiteľovi nehnuteľnosti klienta vie, že ak to nekúpi tento jeho klient, môže to kúpiť klient inej realitky, je majiteľ vystavený tlaku zo strany realitného makléra, aby predal nehnuteľnosť jeho klientovi. Maklérovi je v tomto prípade jedno, za akú cenu to majiteľ predá, takže ak pre kupujúceho to je vynikajúca pozícia, aby tlačil na zníženie ceny, keďže maklér bude tlačiť na majiteľa, aby predal nehnuteľnosť práve jeho klientovi, za akýchkoľvek podmienok.
Máme zrhnuté, aké sú nevýhody, ak ponúka jednu nehnuteľnosť veľké množstvo realitných kancelárií. Teraz v pár bodoch zhrniem, ako tieto nevýhody vyrieši exkluzívna zmluva.
Motivácia k čo najlepšiemu výsledku
Maklér, ktorý má ponúkanú nehnuteľnosť exkluzívne je motivovaný predať nehnuteľnosť za čo najlepších podmienok pre svojho klienta, teda pre predávajúceho. Keďže jeho klientom je predávajúci, zastupuje jeho záujmy. V tomto prípade nemá maklér potrebu výrazne tlačiť na zníženie ceny v prospech jedného kupujúceho, keďže vie, že aj ďalší záujemca bude riešiť kúpu danej nehnuteľnosti cez neho. Maklér sa môže taktiež zamerať aj na alternatívne spôsoby inzercie, ako je inzercia v miestnych novinách, ktorá je spravidla drahšia ako inzercia na internete, ale maklér má istotu, že predajom nehnuteľnosti sa mu investované prostriedky vrátia. Ak je na to nehnuteľnosť vhodná, je možné investovať aj do prezentačného videa.
Kvalifikácia kupujúceho
Maklér neťahá na obhliadku každého. Potenciálnych kupcov si najskôr preverí cez telefón, či majú naozaj záujem uvedenú nehnuteľnosť kúpiť, alebo sú to len tzv. obzerači, ktorí sa chodia pozerať na ponúkané byty, ale reálne nemajú v pláne kupovať nehnuteľnosť. Takisto maklér zistí, či si môže kupujúci uvedenú nehnuteľnosť dovoliť. Tým šetrí čas sebe, predávajúcemu aj kupujúcemu. Ak by nemal exkluzívnu zmluvu, musel by na obhliadku zobrať každého, lebo čo ak by náhodou.
Kontrola nad predajom
Keďže predávajúci rokuje len s jedným maklérom, má väčšiu kontrolu nad celým priebehom predaja, ako aj nad cenou za akú sa nehnuteľnosť predáva. Taktiež má klient s maklérom dohodnutý spôsob predaja, kedy a akým spôsobom sa bude nehnuteľnosť inzerovať, v akých médiách sa bude inzerovať. Taktiež môže maklér vysvetliť klientovi všetky prípadné otázky, spojené s predajom, lebo má čas sa venovať klientovi osobne.
Možnosť predať nehnuteľnosť za vyššiu cenu
V neposlednom rade, ak má ponúkaná nehnuteľnosť dobre nastavenú cenu a je viac záujemcov o kúpu danej nehnuteľnosti, je možné predať nehnuteľnosť za vyššiu cenu, ako tá, za ktorú sa ponúka. Keďže v prípade viacerých záujemcov sú všetci cez realitku, s ktorou má majiteľ exklzívnu zmluvu, môže maklér informovať záujemcov, že ich je viac a nehnuteľnosť kúpy ten, kto ponúkne najviac.
Na záver by som už len zhrnul, že pre klienta je lepšie, ak zadá predaj svojej nehnuteľnosti jednému maklérovi exkluzívne. Samozrejme, na trhu pôsobia aj makléri, ktorý považujú exkluzívnu zmluvu za dôvod, prečo sa nemusia o nehnuteľnosť starať, lebo majú istotu, že im nehnuteľnosť nepredá iný maklér. Preto je dôležité, aby si klienti vyberali makléra na základe jeho referencí od svojich známych. Na mojom blogu si už teraz môžete prečítať článok o naberaní nehnuteľností do ponuky realitnej kancelárie. Na blog.sme. bude tento článok budúci týždeň.
photo credit: thinkpanama via photopincc
